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2022-04-15 14:27

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近日某“房企”财务经理电话咨询关于商业地产对外出租如何做到企业纳税压力最优的问题,在与对方的探讨交流中,分别从不同角度就其所提的问题展开分析,分析中涉及到的诸多亮点,笔者认为对于很多有类似业务的企业和个人均有指导和借鉴意义,特整理成文,以供大家参考。
一、税不是唯一考虑因素以上两种操作方式,那种方式更好一些,对于未来面临的企业纳税压力情况和风险点我们要作何考虑?
1、房企(一般纳税人)直接出租:
(备注:关于房产租赁企业纳税压力对比测算情况可参考笔者另外两篇原创文章1、个人出租名下商铺如何做到企业纳税压力最优?2、关于现行不动产租赁税收制度的重大缺陷及改进建议)湛江招商投资独资企业免税政策
1、房企(一般纳税人)直接出租:
(一)从租不能低于从价——房产税
从租计征方式下缴纳的房产税不能低于从价计征方式下缴纳的房产税湛江招商投资独资企业免税政策
问:我们拥有地下车库一万平方米(有产权),计划用于出售,为车库配套的转换层(不计容)发生的成本,是否可以分摊到车库?如果对外出租收取租金及管理费,房产税如何缴纳?湛江招商投资独资企业免税政策
根据《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税〔2005〕181号)的规定:“凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑,包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面上的建筑、地下人防设施等,均应当依据上述规定缴纳房产税。”同时规定:“出租的地下建筑,按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。”
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针对重点地方进行考察,主要包括税收政策、投资环境、交通便利等条件,综合权衡。目前诸如新疆、西藏等西部地区优惠政策较大,中部地区的部分省市等地出台了优惠政策,东部沿海地区出现的诸多基金小镇也是可以重点考虑的注册地。
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按照重组类型,企业重组的当事各方是指合并中当事各方——合并企业、被合并企业及被合并企业股东。重组当事各方企业适用特殊性税务处理的应按如下规定确定重组主导方:合并,主导方为被合并企业,涉及同一控制下多家被合并企业的,以净资产最大的一方为主导方。企业重组日的确定,按以下规定处理:合并,以合并合同(协议)生效、当事各方已进行会计处理且完成工商新设登记或变更登记日为重组日。按规定不需要办理工商新设或变更登记的合并,以合并合同(协议)生效且当事各方已进行会计处理的日期为重组日。企业重组业务适用特殊性税务处理的,申报时,应从以下方面逐条说明企业重组具有合理的商业目的:重组交易的方式;重组交易的实质结果;重组各方涉及的税务状况变化;重组各方涉及的财务状况变化;非居民企业参与重组活动的情况。
因此,企业在兼并亏损企业或者与亏损企业合并时,应当尽量满足特殊企业重组的条件,从而能够选择按照特殊企业重组进行税务处理。

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